Beim Verkauf von Immobilien geht es oft um viel Geld. Entsprechend wichtig sind klare vertragliche Regelungen, insbesondere was die zu zahlende Maklerprovision betrifft. Denn genau hier gibt es immer wieder Streitfälle, bei denen Gerichte Klarheit schaffen müssen. Ein solcher Fall war der Streit um Provisionen vor dem BGH, der wichtige Grundsatzentscheidungen zum Maklerrecht traf.
Der konkrete Fall
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine Immobilienmaklerin ein Haus zum Kauf angeboten. Mit dem potenziellen Käufer kam es zwar zu einer Besichtigung, man einigte sich aber nicht auf einen Kaufvertrag. Einige Monate später schloss der Interessent dann allerdings doch einen Kaufvertrag mit dem Eigentümer - allerdings ohne erneute Vermittlung durch die Maklerin.
Diese forderte dennoch die ihr vertraglich zugesicherte Provision vom Verkäufer. Der berief sich darauf, dass schließlich kein Vermittlungserfolg vorgelegen habe. Nun musste der BGH als oberstes Zivilgericht klären, ab wann Makler tatsächlich Anspruch auf Provision haben.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH urteilte, dass eine Provisionsvereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber grundsätzlich auch dann wirksam sein kann, wenn der Makler beim Abschluss des Kaufvertrags nicht aktiv beteiligt war. Ausschlaggebend ist allein der Wortlaut der jeweiligen Vereinbarung.
Hat der Makler darin die Zahlung der Provision für den Fall vereinbart, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums aufgrund seiner Vermittlung ein Vertrag geschlossen wird, sei diese Vereinbarung auch dann wirksam. Selbst wenn der eigentliche Vertragsschluss später ohne direkte Mitwirkung des Maklers erfolgte, habe dieser damit seinen Teil zum Vertragsschluss beigetragen.
Einschränkend betonte der BGH jedoch, dass dem Auftraggeber in einem solchen Fall der Nachweis offenstehe, dass der Vertragsschluss tatsächlich ohne jeden Zusammenhang zur ursprünglichen Vermittlung des Maklers erfolgte. Dieser Beweis dürfte in der Praxis aber schwer zu führen sein.
Praktische Folgen der Entscheidung
Durch das Urteil des BGH erlangen Provisionsvereinbarungen zwischen Maklern und Immobilienverkäufern an Bedeutung. Der bloße Wortlaut der Vereinbarung ist hier entscheidend. In der Folge sollten Auftraggeber vereinbarte Fristen für die Zahlung der Provision bei Nichtabschluss genau prüfen.
Andererseits geben die flexibleren Regeln Maklern nun eine größere Rechtssicherheit bei der Ausübung ihres Berufs. Sie müssen selbst bei späterem Vertragsschluss ohne ihre unmittelbare Beteiligung nicht fürchten, ohne Vergütung für ihre Vorarbeit zu bleiben.
Für Makler ist es dennoch ratsam, schriftlich genau darzulegen, welche Handlungen sie bei der Vermittlung erbracht haben, um ihren Beitrag zum Vertragsschluss zu dokumentieren. So können sie im Streitfall leichter beweisen, dass der spätere Abschluss tatsächlich auf ihre Leistung zurückgeht.
Auch Verkäufer sollten gut prüfen, ob vereinbarte Provisionsfristen tatsächlich zumutbar sind. Hier kann eine entsprechende Beratung durch einen Fachanwalt sinnvoll sein. Gerade bei hochpreisigen Immobilien lohnt sich dies aufgrund der hohen Summen, um die es geht.
Fazit
Durch das BGH-Urteil wurde Klarheit bei Provisionsfragen beim Immobilienverkauf geschaffen. Der bloße Wortlaut von Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber ist hier entscheidend. Dieses Urteil erleichtert Maklern die Arbeit, birgt für Verkäufer aber auch Fallstricke. Umso wichtiger ist eine sorgfältige vertragliche Regelung in jedem Einzelfall.
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